Юридическая консультация онлайн
На главную
Видео добавленное пользователем “Официальный канал Century 21”
CENTURY 21 Венец. Станислав Липатов (агент по недвижимости)
 
03:34
Почему важно уделять особое внимание обучающим программам бизнес-школы CENTURY 21 Россия? Как стать лучшим сотрудником офиса? В чем секрет успешного риэлтора? Ответы на эти и другие вопросы в интервью со Станиславом Липатовым (агент по недвижимости CENTURY 21 Венец).
Шамиль Бадартинов, CENTURY 21 PermGrad
 
02:01
Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха!
Интервью со специалистом по недвижимости CENTURY 21 Home Real Estate Татьяной Суримовой
 
03:01
Проект "Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха!"
CENTURION - мотивационная программа CENTURY 21 Россия
 
02:58
Видео для конкурса Motivation Awards 2017 Music: OK Go – Here It Goes Again
Техника холодных звонков в недвижимости
 
07:36
Каминская Елена — бизнес-тренер учебного центра СENTURY 21 подробно рассказывает про алгоритм холодного звонка для риэлтора. Скачать скрипт холодных продаж в недвижимости с подробной видеоинструкцией можно по ссылке: http://business.century21.ru/cold_call_script Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях Этапы 00:00:19 Вступление в контакт 00:02:41 Сутевая основа звонка 00:02:55 Мотивация 00:04:16 Предложение 00:04:59 Завершение контакта На этапе вступления в контакт мы уточняем, как зовут нашего потенциального клиента и выясняем актуальна ли продажа квартиры по такому-то адресу. Интересуемся с собственником ли мы разговариваем. Далее озвучиваем сутевую основу звонка. Говорим, что у нас есть ряд клиентов, которым может быть интересна Ваша квартира. Спрашиваем разрешения задать несколько вопросов и плавно переходим к выяснению мотивации. Как давно вы продаёте квартиру? А в какой срок нужно продать? Есть ли срочность? Когда становится более или менее понятна картина нужно делать предложение о встрече и обсуждать точное время для встречи с возможностью выбора. Например, сегодня в 18:30 или завтра в 17:00. Завершается звонок резюмированием. Мы повторяем клиенту, что мы встретимся в определённую дату и время, чтобы посмотреть вашу квартиру. Чтобы получать самую интересную информацию о технике холодных звонков для риэлтора подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/featured Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Бизнес-планирование, мотивация, контроль и рекрутинг риэлторов в агентстве недвижимости
 
15:53
Александр Дрягин директор бизнес-школы СENTURY 21 рассказывает о процессах бизнес-планирования, инструментах контроля деятельности, анализе и аудите агентства недвижимости. Получить доступ ко второму видео http://business.century21.ru/for_managers_part2 В любом бизнесе необходимым и весьма важным процессом конечно же является бизнес-планирование. Рынок операции с недвижимым имуществом не является в этом плане исключением. И, для того чтобы начать процесс бизнес-планирования и составить действительно реализуемый бизнес-план, необходимо на первоначальном этапе провести анализ деятельности агентства. Процесс бизнес-планирования базируется на 4 основных вопросах: 1) Текущее состояние агентства 2) Желаемое состояние 3) Стратегия достижения целей 4) Способы измерения прогресса 10 сфер деятельности агентства недвижимости, которые нужно периодически мониторить для составления полноценного анализа: 1) 00:03:30 Первая сфера — Производительность В первую очередь нас волнует валовый комиссионный доход агентства недвижимости за период времени. Также для нас очень важно количество закрытых сделок и количество активных листингов. То есть тех объектов в экспозиции агентства, которые выставлены на продажу. 2) 00:04:00 Вторая сфера, которую мы должны контролировать и мониторить — это рынок. Мы должны понимать в каком рынке мы работаем, общее описание этого самого рынка включая его географические границы должны быть описано очень досконально. Также важно знать, какую долю рынка на сегодняшний день занимает ваша компания. И конечно же конкуренты, которых мы должны знать. Мы должны знать их сильные и слабые стороны, где они расположены и так далее. 3) 00:05:07 Третья сфера — Рекрутинг. Здесь нас волнует количество новых стажеров, поступающих в агентство, количество активных агентов, продуктивных агентов, которые у нас работают. Методы и последовательности рекрутинговых активностей. Рекрутинг-презентация и насколько она эффективна. На кого вы ориентируетесь при найме людей опытных или неопытных? 4) 00:06:36 Удержание агентов - Количество агентов, потерянных за год - Мотивационные программы которые существуют вашем - Политика и процедуры - Стиль лидерства - Корпоративные мероприятия - Консультации и постановка целей 5) 00:07:58 Продуктивность агентов - Количество закрытых сделок - Количество совместных сделок - Обучение агентов - Тренинги и отработка в ролях - Отчётность и минимальные стандарты 6) 00:08:58 Внутренние сервисы -Вспомогательный персонал - Сотрудники управления -Собрания с агентами -Инфраструктура офиса 7) 00:10:23 Маркетинг. В него входят: Офис, агенты, объекты, клиенты, PR и продвижение, маркетинговый бюджет. 8) 00:11:56 Технологии и оборудование: - Визитки, листовки, баннеры - Телекоммуникации (связь) - Печать, копирование, сканирование - Компьютерная техника - Интернет и интранет - Вёб-сайт - CRM-система 9) 00:12:50 Финансы и бюджет. В первую очередь нужно обратить внимание на: - Прибыль - Распределение комиссии - Затраты на развитие бизнеса - Резервы - Эффективную систему бухучёта - Финансовый контроль 10) 00:13:23 Обслуживание клиентов - Продавцы - Покупатели - Мониторинг качества услуг - Обратная связь - Рассмотрение жалоб - Системы поощрения Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях Чтобы получать самую интересную информацию о бизнес-планировании, подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/featured Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Подготовка к продающей встрече с клиентом, для эксклюзивного договора
 
06:03
В данном видео бизнес-тренер учебного центра СENTURY 21 Гусева Яна рассказывает о подготовке к продающей встрече с клиентом. Скачать книгу — как выстроить очередь из клиентов агенту по недвижимости можно по ссылке: http://business.century21.ru/next_customer Перед тем, как пойти на продающую встречу вы должны понимать, что, не подготовившись договор продать не получится. Когда идете к собственнику, вы претендуете на 2-3 месячных зарплаты, соответственно вы обязаны быть подготовлены к этому визиту. Как минимум у вас должен быть составлен целевой портрет клиента. 00:01:08 Целевой портрет клиента На каждую квартиру есть свой потенциальный покупатель. Чтобы заинтересовать покупателя необходимо представлять к какой категории клиентов он должен относиться, так как от этого зависят каналы привлечения целевой группы. 00:01:42 Аудит объекта Далее необходимо подготовить целевой и потребительский аудит объекта. У вас обязательно должен быть список партнерских связей, который отличает вас от собственника. Немногие агенты задумываются о том, что, когда вы идете заключать эксклюзивный договор, главный конкурент — это сам собственник. Всех агентов нужно рассматривать как партнеров, поэтому выстраивание качественных партнерских связей - один из тех аргументов, который делает вас в глазах собственника вне конкуренции. Также вы обязательно должны учитывать знания как минимум четырех ведущих технологий продаж недвижимости, которые подходят для данного конкретного объекта. Какие бы мнения не были на этот счет, ведущие технологии существуют, они имеют свою силу. 00:03:05 Первая технология (классика) Первая технология - это классика продажи. Берем объект по договорной цене, корректируем цену по ходу движения рынка вверх или вниз до первого звонка и просмотра, отторговываемся, выстраиваем альтернативу с доплатой и ведем до сделки. 00:03:22 Вторая технология Вторая технология — это очень известный способ аукционных продаж недвижимости Александра Санкина. Он имеет место быть на территории Российской Федерации, потому что есть объекты, которые надо продавать только по аукциону, и есть объекты, которые никогда не продать на аукционе. Некоторые клиенты с удовольствием будут покупать по аукциону и 80% рынка, которые просто испугаются и не будут связываться. Задача агента разбираться в этом. 00:03:53 Третья технология Следующая технология продажи квартиры с неотделимыми улучшениями, когда квартира продается вместе с дизайном, мебелью, техникой и другими сопутствующими дополнениями. Это ошибка собственника. Продавать надо по отдельности, отдельно квартиру, отдельно улучшения. Это абсолютная технология, которая позволяет сконцентрировать 100% рынка покупателей на себя, и проявить свои способности в глазах клиента. 00:04:34 Четвертая технология Четвертая технология сейчас достаточно хорошо набирает обороты и представляет собой скоростную продажу недвижимости. Вы выставляете квартиру, провоцируя большой потребительский спрос в том числе и неадекватных, тем самым получаете очень много входящего трафика и продаете квартиру благодаря вашим переговорным навыкам. Все четыре технологии отличаются друг от друга, как день и ночь. Разные точки контроля, рекламные возможности, посылы и алгоритмы. Вы должны плавать в этом как рыба в воде для того, чтобы априори быть лучшим в глазах клиента. Когда заходите в квартиру, вы должны понимать какая технология идеально подходит и продемонстрировать свои навыки собственнику. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях. Чтобы получать самую интересную информацию о работе агента по недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Работа с возражениями  Ответы на типовые вопросы в недвижимости
 
08:58
В данном видео бизнес-тренер СENTURY 21 Светлана Улицкая рассказывает о том, как агенту по недвижимости работать с возражениями. Скачайте чек-лист от Улицкой Светланы «Что взять с собой на показ квартиры» по ссылке: http://business.century21.ru/for_presentation_of_real_estate Работа с возражениями достаточно стандартизирована. Существует семь основных причин возражать: цена, качество, время и сроки, недоверие к вам, недостаток информации, наличие другого подобного товара или услуги, негативный прошлый опыт. Фактически, нужно научиться отвечать на несколько возражений. 00:00:49 Типовое возражение при назначении встречи №1 «Я не хочу работать с риэлтором» На самом деле, клиент имеет в голове два момента, либо он не хочет платить комиссионные, и это нормально, потому что это его право. Вы должны ему объяснить, что это не самый главный вопрос, что вы можете принести ему больше выгоды, чем будете стоить. Второй момент возражения, это негативный опыт. Обязательно нужно посочувствовать человеку, пожалеть, выслушать и дать понять, что у вас совершенно разные стандарты качества и объяснить, чем вы отличаетесь от других. 00:02:28 Типовое возражение при назначении встречи №2 «Будет конкретный покупатель, приходите» Здесь даете понять собственнику, что у вас пул покупателей, все они люди занятые, у вас есть с ними договоренность о том, что вы смотрите объекты. Они просят предлагать только те варианты, которые вы сами видели. Объяснить, что в вашей компании уже есть покупатели на их квартиру, но как вы об этом узнаете, если не назначите встречу и не видели ее. Предлагайте встретиться, чтобы уже знать, каких бы покупателей вы могли найти на эту квартиру. Может быть вариант, что покупателей не будет, но лучше искать их, чем просто сидеть и ждать. 00:03:26 Типовое возражение при назначении встречи №3 «Есть фотографии на авито, там и посмотрите» Очень хороший вариант похвалить фотографии клиента, что он их в принципе выложил, тем самым налаживая с ним контакт. И в процессе хваления нужно объяснить, что по фото не видно причину продажи, документов на недвижимость, вид из окна и др. По фотографиям не видно, как продавать квартиру с учетом потребности каждого покупателя, давайте встретимся и все моменты обсудим. Самое главное ваш настрой. В настоящее время, в рамках падающее рынка, без риэлтора продать квартиру очень тяжело. Нет проблемы продать дешево, но если клиент хочет продать по максимально высокой цене и в понятный срок, то тут без вашей помощи не обойтись. Все эти моменты необходимо донести до клиента, чтобы он согласился с вами на встречу. 00:05:31 Что почём? Этот вопрос связан с обсуждением комиссионных по телефону. Вы можете ответить, что не готовы обсуждать вашу комиссию по телефону. На сайте компании есть прайс на наши услуги, однако он носит рекомендательный характер. Все обговаривается индивидуально. Дальше нужно объяснить, что комиссия зависит от многих факторов (сложность сделки, готовность документов, результаты юридической проверки и т.д.) Пока вы не встретитесь и не составите финансовой план сделки, оценить сумму комиссии нельзя. Дайте понять клиенту, что вы обязательно договоритесь, потому что, если клиент решит нанять вас как профессионала, то в процессе беседы, размер комиссионных — это последнее, о чем он будет думать. Если же совсем никак, то говорите сумму в %. Но общее правило - комиссию нельзя обсуждать по телефону, иначе сделка не состоится. 00:06:50 Мотиватор У вас должен быть график, которого вы должны придерживаться. В течение первого часа вы звоните пяти клиентам, второго - еще нескольким, а остаток дня посвящаете встречам и переговорам, которые предшествуют заключению сделок. Главное помните, что холодные звонки должны приносить доход больше, чем есть у вас сейчас. И не забывайте про два секрета холодных звонков: голос, настрой и система. Работа должна быть системной, тогда она будет приносить вам доход. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях. Чтобы получать самую интересную информацию о работе агента по недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
CENTURY 21 Венец (г. Ульяновск)
 
05:28
В чем сила успешного бизнеса? Конечно же, в команде единомышленников. Сотрудники CENTURY 21 Венец - олицетворение сильного и единого коллектива, объединенного одной идей и целью.
Евгений Стрижов, СENTURY 21 Home Real Estate
 
06:59
История успеха брокера компании CENTURY 21 Home Real Estate Проект "Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха" Music: Jose Gonzalez - Stay Alive
Возражения и сопротивления в телемаркетинге недвижимости
 
36:47
Каминская Елена — бизнес-тренер учебного центра СENTURY 21 рассказывает о работе агента по телефону и отвечает на возражения клиентов. Скачать скрипт холодных продаж в недвижимости с подробной видео инструкцией можно по ссылке http://business.century21.ru/cold_call_script Частые возражения в телемаркетинге недвижимости 1. 00:00:50 Если покупатель говорит — ничего подписывать не буду. Скорее всего вы на этапе телефонного звонка предложили подписать договор. 2. 00:01:17 Старайтесь не использовать в разговоре популярные слова «Я вас услышал», «Я вас понял». Если вы неправильно поняли клиента он вам это обязательно припомнит 3. 00:10:54 У меня брат риэлтор или подруга юрист. Вы можете ответить — «замечательно, что брат юрист, а когда мы сможем с вами встретиться, чтобы вы показали мне квартиру?». Ещё раз запомните, ваша главная задача назначить встречу. 4. 00:12:30 Клиент говорит: — «Приведите мне покупателя, тогда будем разговаривать». На это можно ответить: — «я должен увидеть квартиру прежде чем приводить туда реальных покупателей, которые заинтересованы в таком объекте как у вас. Все мои клиенты очень занятые люди и мне поручено сначала посмотреть всё самому. 5. 00:24:30 Часто клиенты говорят: — «Я не хочу подписывать договор и платить комиссию». Вы скажите — «я вам не предлагаю подписывать договор тем более платить комиссию, мне нужно просто с вами встретиться и посмотреть вашу квартиру». И тут у клиента случается поворот в голове. Он говорит про договоры, комиссию, а с ним просто хотят встретиться и поговорить 6. 00:28:30 Клиент говорит, что в помощи риэлтора не нуждается и оплачивать комиссию не будет, заключать договор тоже не намерен. Обычно это означает, что собственник совершенно точно не понимает какое количество действий нужно предпринять, чтобы привести реального платежеспособного покупателя на квартиру. Поэтому убеждать не нужно, а плавно обойти возражение и сказать: — «Вы знаете я вам не предлагаю с собой работать, просто хочу посмотреть вашу квартиру. В нашем агентстве сейчас параллельно проходят 10 альтернативных сделок, и возможно ваша квартира заинтересует наших покупателей. Ваша задача просто назначить встречу. Рекомендации при холодных звонках 00:17:50 Первые секунды в телефонном разговоре играю решающее значение. Если ваш голос понравился, скорее всего с вами продолжат диалог и именно поэтому мы так много говорили о подготовке к звонку. Убедительное вступление снимает многие возражения и сопротивления. Женский голос при разговоре должен быть плавный, с интонацией заботы и искреннего интереса, причем если клиент мужчиной и клиент женщина это работает одинаково хорошо. Есть небольшой секрет: в телефонном разговоре женщинам приятен мужской голос, и наоборот. Поэтому в идеальном варианте мужчина агент должен звонить женщинам клиентам, а женщины мужчинам. 00:35:45 В телемаркетинге с недвижимостью каждый должен выработать свой персональный стиль и адаптировать скрипт под вашу манеру разговора. Кому-то подойдет провокационный стиль, кто-то может мягко разговаривать с клиентами. Выбирайте, что больше подходит именно вам. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях Чтобы получать самую интересную информацию о технике холодных звонков для риэлтора подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/featured Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Как искать мотивированных на продажу собственников
 
06:59
В данном видео Светлана Улицкая бизнес-тренер учебного центра СENTURY 21 рассказывает, как искать мотивированных на сделку продавцов и работать с ними до момента принятия задатка. Скачайте чек-лист от Улицкой Светланы «Что взять с собой на показ квартиры» по ссылке: http://business.century21.ru/for_presentation_of_real_estate Если вы не уверены в мотивации продавца, лучше и начинайте, до момента принятия задатка вы не дойдете. Очень часто начинающие аукционисты и не доходят до момента принятия задатка. Почему собственник не принимает их предложения? Потому что, когда вы берете собственника на классические продажи, и он понижается в цене, это происходит в течение длительного времени, тогда он начинает лучше ориентироваться. Если ваш собственник не мотивирован, не готов принять реалии рынка, не очень хорошо понимает рыночную ситуацию. То цифра, которую вы принесете несмотря на то, что она будет очень хорошей, может его повергнуть в шок. Конечно мы регулярно ошибаемся с мотивацией, потому что ситуация на рынке меняется очень быстро, в этом и есть большая проблема. Поэтому успешный аукцион начинается с мотивированного продавца, а заканчивается умением агента проводить торги. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях. Чтобы получать самую интересную информацию о работе агента по недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Любовь Пепеляева, ведущий специалист CENTURY 21 City (г. Пермь)
 
02:01
Проект "Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха!"
8.4 Налогообложение ИП и вопросы при продаже недвижимости
 
09:38
В данном видео бизнес-тренер Ирина Дагаева рассказывает о налогообложении индивидуального предпринимателя и вопросах, неурегулированных Налоговым Кодексом РФ. Скачайте алгоритм определения налога на недвижимость от Ирины Дагаевой по ссылке http://business.century21.ru/tax_algorithm 00:00:13 Системы налогообложения индивидуального предпринимателя Все что ранее говорилось о НДФЛ, кадастровой стоимости и налоговых вычетах никаким образом не имеет отношения к индивидуальным предпринимателям. У индивидуальных предпринимателей своя система налогообложения. Они выбирают из двух существующих: основная (ОСНО) с уплатой НДС или упрощенная (УСНО) система налогообложения. Упрощенную систему налогообложения ИП имеет право выбрать, если его годовой доход не превышает определенную сумму (150 миллионов рублей). Индивидуальные предприниматели уплачивают налог в соответствии с выбранной системой налогообложения: 18% при основной, 6%, если учитываются все доходы и 15% - доходы минус расходы, а также могут применять специальные налоговые режимы (патенты и т.д.). 00:03:08 Плюсы и минусы налогообложения индивидуального предпринимателя Важно понимать, что для ИП сроки владения не имеют значения, никакие минусы и вычеты не предоставляются. В случае если имущество использовалось для целей предпринимательской деятельности, например, сдача в аренду собственного имущества, налог должен исчисляться по декларации, которую подал ИП и по его ставке налогообложения. В различных ситуациях это правило может иметь как плюсы, так и минусы, т.е. возможность платить налоги как ИП, но не иметь право на вычеты. Плюс в том, что 6% очевидно меньше, чем 13% и тем более, меньше 30%, однако для 6% не предусмотрены никакие льготы – это минус. 00:04:35 Вопросы, неурегулированные напрямую НК РФ Также существуют вопросы, которые напрямую никак не урегулированы Налоговым Кодексом РФ. К таким вопросам относятся, первое, налогообложение дохода, полученного от продажи объекта, доли которого находится во владении в разные периоды времени. Второе, налогообложение дохода от продажи квартир, полученных в результате компенсации за снесенное жилое помещение. Третий вопрос, порядок налогообложения дохода от продажи недвижимого имущества, использовавшегося индивидуальным предпринимателем, который впоследствии перестал им быть. Далее перечень документов, определяющих статус резидента РФ, а также из какой стоимости производится расчет налога при дарении (рыночной или кадастровой) и многое другое. 00:06:48 Источники норм права и разъяснений К источникам норм права и разъяснений относятся Налоговый Кодекс РФ и иные федеральные и местные законы. Письма, приказы, информации, обзоры и разъяснения ведомств и Министерств: Министерство Финансов, Федеральная Налоговая служба, а также их профильных департаментов. Решения судов и обзоры судебной практики. Все это относится к источникам норма права. 00:07:14 Юридическая сила писем Министерства Финансов РФ Нужно иметь ввиду, что юридическая сила писем Министерства Финансов РФ достаточно спорная. По ст.21 НК РФ, налогоплательщик имеет право получать от МинФина РФ письменные разъяснения по вопросам применения законодательства РФ о налогах и сборах. И в тоже время по ст.32 НК РФ налоговые органы тоже обязаны бесплатно информировать налогоплательщиков о действующих налогах и сборах, порядке их исчисления и уплаты, полномочиях налоговых органов. При этом они руководствуются письменными разъяснениями МинФина РФ. 00:08:13 Позиция Министерства Финансов РФ Самая же позиция МинФина РФ по данному вопросу в том, что письменные разъяснения не обязательны для исполнения налоговыми органами, налогоплательщиками, плательщиками сборов и налоговыми агентами. Так как эти разъяснения не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не являются нормативно-правовыми актами вне зависимости дано разъяснение конкретному лицу или группе лиц. Указанные письма несут в себе информативно-разъяснительный характер. 00:08:41 Обстоятельства, исключающие вину за совершение налогового правонарушения Если налогоплательщик совершил налоговое правонарушение, но при этом он выполнял те письменные разъяснения о порядке исчисления, уплаты налога и иным вопросам, то соответственно его вина в данном случае исключается. Это не означает, что налог не нужно платить. Это значит, что санкции, которые наложены за несвоевременную уплату или неуплату налогов и сборов, к налогоплательщику не применяются. Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
1 Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость
 
11:52
В данном видео бизнес-тренер Юлия Плетнева рассказывает об основных правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. Скачайте инструкцию по онлайн -проверке квартир от Юлии Плетневой по ссылке http://business.century21.ru/online_check_apartments 00:00:15 Первое впечатление При первой встрече с клиентом или после осмотра квартиры, агент должен ознакомиться с правоустанавливающими документами. Первое впечатление - самое главное, не будет второго шанса произвести первое впечатление. Чтобы привлечь к себе внимание клиента существует хороший лайфхак. Когда агент заходит в квартиру, он обязательно должен представиться и показать свой паспорт. Этот жест очень удивит хозяев квартиры, на что агент сможет возразить: "А вы всех пускаете в квартиру и не спрашиваете документов?" Благодаря этому действию, вы покажете, что для вас, как для агента, безопасность и забота о клиенте - это ценно. Вам уже не придется ничего доказывать, это фраза все сделает за вас. И когда встанет вопрос о предъявлении правоустанавливающих документов клиентом, он уже не будет сомневаться, потому вы сделали первый шаг ему на встречу. 00:01:59 Свидетельство Итак, какие же правоустанавливающие и правоподтверждающие документы должны быть у клиентов. Первый документ - свидетельство. Клиенты как правило считают свидетельство основным и главным документом, но агенты должны знать, что это лишь правоподтверждающий документ. То есть эта бумага подтверждает, что когда-то человек приобрел право собственности на указанную квартиру. Свидетельства бывают разных видов. Задача агента изучить свидетельство, сверить его с паспортными данными владельца, посмотреть есть ли обременения, ограничения или какие-либо технические ошибки. С 15 июля 2016 года свидетельства не выдаются. Подтверждением того, что квартира принадлежит данном человеку, служит выписка ЕГРН. 00:06:00 Договоры Вторым документом является договор. Для агентов это единственный правоустанавливающий документ. Основным договором в риэлторской сфере является договор купли-продажи. На какие моменты агент должен обратить внимание. Первый риск - завышенная или заниженная стоимость, чаще всего встречается заниженная стоимость. Лет 10 назад серьезно применялись схемы минимизации налогообложения путем занижения стоимости в договоре купли-продажи. Сейчас мы уже от этого отходим, но вы как агент должны понимать, если вы покупаете квартиру где занижена стоимость или эта сделка происходит по заниженной стоимости, вы автоматически попадаете в группу риска. Все квартиры, сделки по которым производятся примерно -20% от рыночной стоимости автоматом попадают в группу подозрительных сделок. С одной стороны, у агента свобода договора, вы можете продать и купить квартиру по любой цене, если согласны обе стороны. Но с другой, это не закрывает агентов от вопросов со стороны правоохранительных органов. Другой момент риска заключается в том, что продавец всегда может подать иск в суд и попытаться признать сделку недействительной на основании того, что его ввели в заблуждение относительно рыночной цены квартиры, и заплатили гораздо меньше, чем эта квартира стоит. Второй риск - сделкоспособность продавца. О ней мы поговорим немного позже. 00:09:58 Двухсторонняя реституция Вообще, в договоре купли-продажи может написать все что угодно. Агент в договоре всегда прописывает аналогию, что в случае признания договора купли-продажи недействительным продавец обязуется предоставить покупателю жилое помещение в аналогичном доме аналогичной категории либо вернуть деньги согласно рыночной стоимости на тот момент. У суда своя точка зрения, как правило это двухсторонняя реституция, сколько взял - столько отдай, ровно столько сколько прописано в договоре. Другие расписки не являются доказательством в суде, но не факт, что суд учтет все требования, написанные договоре купли-продажи. Есть Гражданский Кодекс РФ, есть двухсторонняя реституция, сколько взяли, столько вам и присудят вернуть, поэтому все необходимо тщательно проверять, лучше перепроверить, чем потом разгребать последствия. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях. Чтобы получать самую интересную информацию о работе агента по недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Почему большинство риэлтеров не берут денег на рекламу?
 
06:59
В данном видео Светлана Улицкая бизнес-тренер учебного центра СENTURY 21 рассказывает про то, почему многие не берут денег на рекламу объектов недвижимости. Скачайте чек-лист от Улицкой Светланы «Что взять с собой на показ квартиры» по ссылке: http://business.century21.ru/for_presentation_of_real_estate Выделим основные причины. 00:00:14 Почему большинство не берет денег на рекламу? Большинство денег на рекламу не берет Многие не пробуют, не знают, как это делать, работают по старинке. Не умеют продавать экспертность и услугу, плохо работают с возражениями и вести жёсткие переговоры. 00:01:20 Если вы не берете на себя риски, вы привлекаете дешевых клиентов. И конечно вместо дорогого клиента у вас будет не обеспеченный клиент. Дорогая реклама — это дорогие клиенты быстрые и большие продажи. 00:01:47 Основное послание, который вы делаете своим собственникам и потенциальным клиентам о том, что 100% вы принесете лучшую цену. 00:02:13 Как обосновать 8% комиссионных на загородном рынке Почему мы берем 8-6%, потому что бывает по-разному. Когда у меня спрашивают «сколько вы стоите?», я однозначно отвечаю «4% и это не обсуждается». Далее с клиентом обсуждается то, сколько они готовы предложить контрагенту. Если была сделана презентация правильно, то еще просто напоминаем собственникам, что здесь будут партнерские продажи. За свои 4% контрагенты не то, что приведут, они в «зубах» принесут своих покупателей. Хороший вопрос еще в том, что если клиент пришел к вам на прямую, берем 4% или 8%? Никто не готов торговаться своими комиссионными. Но мы должны понимать, что на нашем рынке должна присутствовать гибкость, то есть, если нет возможности отстоять восемь процентов конечно нужно идти на различные компромиссы. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях. Чтобы получать самую интересную информацию о работе агента по недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
5 Этапы сделки, договор купли-продажи и регистрация недвижимости
 
10:15
В данном видео бизнес-тренер Ирина Дагаева рассказывает об основных этапах сделки и содержании договора купли-продажи. Скачайте инструкцию «Этапы совершения сделки» от Ирины Дагаевой по ссылке: http://business.century21.ru/stages_transaction 00:00:16 Этапы совершения сделки Совершение сделки можно поделить на несколько составляющих. Первый этап — подписание договора в простой письменной форме или нотариально удостоверенной. Второй этап, это организация расчетов. В настоящее время существует несколько способов расчетов, которые несут минимальные риски для обеих сторон. Ячейка наиболее распространённый способ, аккредитив - электронный аналог ячейки, расчет через депозит нотариуса, расчеты по счетам эскроу и иные безналичные расчеты, которые предлагаются всевозможными банками. Третий этап - организация подачи и получения документов на государственную регистрацию для того чтобы перезарегистрировать переход права собственности. Основные способы регистрации происходят через МФЦ, электронные каналы, нотариуса, по почте или через выездное подразделение Росреестра. 00:02:20 Существенные условия договора купли-продажи Ядром сделки является договор купли-продажи недвижимости. Агент должен помнить, что в договоре купли-продажи весь текст, который там написан, можно условно поделить на необходимые (существенные) условия, которые установлены законом и прочие условия, все то, что стороны сами считают необходимым добавить. Существенные условия должны обязательно содержаться в договоре, а если они не содержаться сделка считается не заключенной. К ним относится в первую очередь предмет договора, т.е. определение объекта недвижимости, его адрес, кадастровый номер. Он должен быть четко определен. Далее цена, которая также является существенным условием договора. Если стороны не пришли к соглашению о цене договора, то он тоже считается не заключенным. Так как расчеты на территории РФ производятся в рублях, цена в обязательном порядке должна позволять определить ее в рублях, т.е если цена указана в валюте обязательно должен быть рублевый эквивалент или иной способ пересчета на рубли. 00:04:23 Прочие условия договора купли-продажи К прочим условиям можно отнести порядок расчетов, способы расчетов и их сроки. Также условие "стороны пришли к соглашению в соответствии с п.5 ст.488 права залога продавца не возникает". Когда у агента происходит разрыв между расчетами и передачей объекта, т.е действует правило продажи в кредит, у продавца возникает право залога, поэтому чтобы оно не возникло нужно обговорить это условие в договоре. Еще одно прочее условие - заверение. Законом предусмотрено, если при заключении сделка одна из сторон дала недостоверные заверения другой стороне, то другая сторона в праве потребовать возмещение причинённых этим убытков, а в ряде случаев отказаться от договора или признать его не действительным. Далее обременение и права третьих лиц, сроки юридического и физического освобождения квартиры, и все то, что сами стороны считают существенными условиями. Рекомендуется в договоре помечать как существенные условия и сроки оплаты, сроки передачи квартиры, таким образом нарушение этих условий позволит требовать расторжения договора. 00:06:30 Регистрация договора купли-продажи Для регистрации права собственности по договору купли-продажи агенту нужен договор в необходимом количестве экземпляров. Минимальное количество 3 экземпляра. Если нотариат, то для продавца, покупателя и нотариуса, если это простая письменная форма, то для продавца покупателя и Росреестра. Также правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. В настоящее время для регистрации они не требуются, но в наличии должны быть. Паспорт при личном обращении или доверенность участников сделки, комплект документов юридического лица, если сторона по сделке. Согласие супруга (при наличии) - нотариальное удостоверенное, разрешение органов опеки, если собственник является несовершеннолетним. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ для жилых помещений. Обязательно необходимы оплата госпошлины, заявление сторон о государственной регистрации. При покупке квартиры с кредитом банка: кредитный договор с банком, оценочный альбом независимой оценочной компании с описанием объекта и оценкой рыночной стоимости, договор страхования объекта и заемщика, закладная - ценная бумага, обеспеченная ипотекой и иные документы, которые нужны для реализации сделки. 00:08:28 Закрытие сделки На стадии закрытия сделки происходит получение документов их Росреестра, обмен необходимыми документами, ключами, предметами о которых договаривались в процессе сделки, получение денежных средств (раскрытие ячейки, аккредитива и т.д.). Передача документов, подтверждающих расчеты, подписание акта приема-передачи, снятие с регистрационного учета и получение подтверждающих документов о снятии. И в заключении подписание актов к договорам с заказчиком о закрытии сделки и проведении окончательных взаиморасчетов.
Холодные звонки для агента по недвижимости
 
10:20
В данном видео бизнес-тренер СENTURY 21 Светлана Улицкая рассказывает о холодных звонках, как об основном канале привлечения клиентов. Скачайте чек-лист от Улицкой Светланы «Что взять с собой на показ квартиры» по ссылке: http://business.century21.ru/for_presentation_of_real_estate 00:02:15 Телефон, как один из способов привлечения клиентов Если вас нет в телефоне вашего клиента, то у вас нет этого клиента. Телефон у нас всегда под рукой, это самый простой способ добраться до клиента. Телефон на данный момент является одним из способов привлечения клиента, и эта ситуация не изменится в ближайшие 5 лет. 0:02:58 Кто ваш основной конкурент? Большая часть думает, что основной конкурент для агентов — это другие риелторы, конкретные агенты и конкретные агентства недвижимости. На самом деле, основным конкурентом агента является ситуация с клиентской базой потому что большинство потенциальных клиентов довольны тем, что у них есть. Иначе бы они сами позвонили. Итак, холодные звонки. Есть очень хорошая фраза: «Большие деньги - в холодных звонках. Маленькие — в рекомендациях.» Агент в течение дня делает порядка 20 звонков в день часть из них холодные, часть прозвон клиентской базы. Как вы думаете, большая часть ваших комиссионных или максимальное количество договоров было по рекомендациям? Нет! Именно холодные звонки приносят наибольшее количество хороших договоров и максимальное количество денег. Когда вы делаете холодный звонок, у вас есть возможность позвонить, и вы звоните именно туда, где вас ждут хорошие комиссионные. 00:03:47 Пропорции клиентской базы Выстраивая свое расписание, пропорции клиентской базы должны выглядеть следующим образом: 50% холодных звонков и привлечение клиентов по холодным звонкам, и 50% звонков для продажи по рекомендациям. Одна из классических ошибок, это совершать продажи только на рекомендациях, потому что вы никогда не сможете выйти за рамки этого социального слоя. Если вы хотите прорыва в количестве продаж, сегменте рынка, комиссионных, без холодных звонков вам, к сожалению, не обойтись. 00:04:48 В чем сложность холодного звонка? Первая сложность заключается в том, что очень быстро, практически моментально, нужно включиться и заговорить с человеком на понятном ему языке, то есть очень быстро построить контакт. Когда вы звоните, вы не знаете, что это за человек, и что он сейчас делает. Вы врываетесь в его личное пространство тогда, когда вас там не ждали. Вторая сложность, что есть только один инструмент, когда вы совершаете холодный звонок — это ваш голос. У вас нет никаких дополнительных материалов, то есть клиент не обладает визуальной информацией и это усложняет разговор. Также возникает сложность получения информации от собственника, так как не всегда по телефону клиент захочет вам ответить, а вам нужно понять насколько он мотивирован, есть ли смысл идти на встречу, кто принимает решение и так далее. Еще одна сложность холодного звонка - это ограниченное время, потому что хороший звонок не может продолжаться бесконечно, даже если вы попали на достаточно лояльного клиента. Хорошая продолжительность звонка - это 3-4 минуты. Вы должны либо закрыть клиента на встречу, либо с 90% вероятностью ваша встреча не случится. 00:07:14 Выход из зоны комфорта По статистике максимальная сложность для агентов при холодных звонках — это выход из зоны комфорта. Когда вы выходите из зоны комфорта самым сильным фактором, который противостоит этому является рептильный ум. Он ставит барьер на совершение холодных звонков, и в этом момент нужно себя перебороть. 00:08:40 Главная формула продаж Выглядит следующим образом: Холодный звонок = Встреча = Продажа Вы не продадите, если не сходите на встречу, а на встречу вы не придете, если не совершите холодный звонок. Главное — добиться первой встречи, если убеждать некого, то сделка не состоится. Соответственно ключ к успешным продажам - это добиваться встреч через холодные звонки. Если у вас не назначено ни одной встречи, у вас нет шансов найти клиента. Ваша задача поставить поиск новых клиентов на поток. 00:09:16 Цель звонка Когда вы совершаете звонок, очень важно понимать его цель. Существует цель минимум и цель максимум. Цель звонка максимум - это назначить встречу, иначе не будет продажи. Но если вы не закрыли цель максимум, то у вас на всякий случай должна быть цель минимум. Цель минимум - заключается в назначении времени для перезвона, потому что очень часто бывает, что вы звоните и человек не настроен с вами разговаривать. Звоните во второй раз, он вас помнит, но встречаться по-прежнему не хочет, звоните в третий, четвертый раз, и по статистике, клиент на пятый раз говорит да. https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Светлана Котельникова, CENTURY 21 Home Real Estate
 
01:18
"Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха".
Видео-отзыв о курсе CREATE 21
 
01:01
Отзыв специалиста по недвижимости CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость Николая Истрашкина
3 Юридические требования к эксклюзивному договору
 
09:02
В данном видео бизнес-тренер Ирина Дагаева рассказывает об эксклюзивных договорах. Скачайте инструкцию «Этапы совершения сделки» от Ирины Дагаевой по ссылке: http://business.century21.ru/stages_transaction Агенты очень любят заключать именно эксклюзивные договоры, и существует несколько походов к агентской деятельности и агентств на рынке не юридического, а практического свойства. Все подходы абсолютно верные и имеют право на существование, однако юридическая часть договора отличается от практики. 00:00:48 Понятие агентского договора по закону Эксклюзивный договор предусмотрен статьей 1007 Гражданского Кодекса РФ, по которому агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала (того, кто заказывает услугу клиента) не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной договором территории. Либо воздержаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной той, которая зафиксирована в договоре. Также существуют и зеркальные нормы, то есть тоже самое может распространяться на клиента. 00:01:38 Почему понятие агентского договора не работает на практике Основной нюанс заключается в том, что на практике в риэлторской деятельности это не работает. Во-первых, потому что договоры на оказание риэлторской услуги по сути не являются агентскими. Они имеют черты агентских договоров, сочетание фактических и юридических действий. Во-вторых, договоры агентов попадают под действие закона "О защите прав потребителей", то есть, условия, ущемляющие права потребителей, ничтожны. В-третьих, самостоятельная продажа или покупка не является "самостоятельной аналогичной деятельностью". Также, в договорах не определена территория, на которую распространяется "эксклюзивность», простое указание на то, что договор "эксклюзивный" не влечет правовых последствий. Кроме того, законом никакие санкции за нарушения условий эксклюзивности не предусмотрены, так как эти санкции будут опять же ущемлять права потребителей. И указание в договоре права на эксклюзивность является декларацией. 00:04:25 Права исполнителя Если нарушаются права об эксклюзивности. Исполнитель имеет право на оплату своих услуг в случае заключения аналогичного договора с другим исполнителем или самостоятельного завершения сделки заказчиком. Но только при условии, если он докажет, что услуга, предусмотренная в договоре, была оказана данным исполнителем. Также исполнитель имеет право на оплату услуг в случае совершения сделки после окончания срока действия агентского договора, опять же если он докажет, что услуга была оказана. 00:06:00 Требования к договору Внутренняя составляющая договора, который агент подписывает с клиентами, имеет ряд определенных требований. Во-первых, должен быть четко определен предмет договора, то есть цель договора, чтобы было понятно, что вы делаете, на что направлен договор и какова его цель. Из этого вытекает второе правило, когда договор считается исполненным, то есть какое фактическое обстоятельство свидетельствует об его исполнении. Также должны быть прописаны ясные и реальные обязанности сторон, особенно исполнителя. Четкая система приемки работ, отчетности исполнителя, в случае необходимости возможность исполнения договора по частям, пути направления отчетов и т.д. Не забываем указывать про вознаграждение исполнителя, фиксированная цена или процент от чего-либо. Далее порядок разрешения споров и направления извещений, если вдруг понадобиться обращаться в суд. Сроки договора, обычно в интересах клиента, и обязательно наличие доверенностей. Это железное правило для агентов, если вы подписываете договор с клиентом, то он дает две доверенности: на юридическое лицо (агентство) и физическое лицо (агента). В ней должно быть написано: совершать действия необходимые для исполнения данного договора. Таким образом вы, как агент имеете полномочия от своего клиента. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях. Чтобы получать самую интересную информацию о работе агента по недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Как гарантированно попасть на встречу с собственником
 
12:02
В данном видео бизнес-тренер СENTURY 21 Светлана Улицкая рассказывает, как гарантированно попасть на встречу с собственником. Скачайте чек-лист от Улицкой Светланы «Что взять с собой на показ квартиры» по ссылке: http://business.century21.ru/for_presentation_of_real_estate Правила Правило «встречного вопроса». Любой фрагмент диалога должен заканчиваться вопросом. Правило «пинг-понга» касается умных, структурированных деловых агентов. Нельзя говорить фразы длинною более 35 слов, потому что это не воспринимается на слух. В самом начале разговора фразы должны быть еще короче. Еще одно правило: «здоровая наглость». Не бойтесь спросить у людей, что нужно сделать для того что бы с вами работать, какие шаги нужно сделать для начала сотрудничества. Здесь нужно учитывать, что «здоровая наглость» и навязчивость — это разные вещи. Навязчивым быть плохо. 00:01:57 Прием уступки Шиффмана Американский бизнес-тренер Шиффман использует прием уступки. Это когда на любой диалог собеседника вы отвечаете: «здорово! Тогда нам необходимо встретиться». 00:03:14 Ещё существует ряд приемов. Например, прием «хвост». Во время разговора с клиентом вы очень быстро его закрыли на встречу и обязательно в конце разговора добавьте то, что вы хотели спросить. Если вы уже назначили встречу «хвостом» прицепить гораздо легче и у вас есть возможность дальше поспрашивать. Второй прием «картина будущего». Этот прием используется очень часто, когда назначают встречи с собственниками, которые не хотят встречаться. По телефону им рисуем прекрасную картину будущего. Говорим о том, когда выходим на сделку, и когда клиент сможет забрать из ячейки свои деньги. После этого клиент с легкостью соглашается на встречу. Последний маленький прием «а кто еще принимает решение?». В конце разговора, даже если вы назначили встречу, обязательно спросите: «а кто еще принимает решения по поводу продажи квартиры?», потому что в этот момент вы можете услышать много интересного. Например, что жена принимает решение, но ее нет в стране. Это для агента означает, что клиент без своей жены не сможет ничего подписать. Обязательно нужно задавать этот вопрос, что бы избавить себя от неудачных, немотивированных поездок. 00:06:31 Если вы не дозвонились/после звонка Как увеличить конверсию? Есть очень простое правило, если вы не дозвонились можно оставить голосовое сообщение, тогда вам примерно 65% перезвонят вам. Чтобы повысить конверсию после звонка, нужно переслать смс с указанием кто вы, контакты и название организации. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях. Чтобы получать самую интересную информацию о работе агента по недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
1 Анализ рынка коммерческой недвижимости
 
07:39
В данном видео бизнес-тренер Александр Дрягин рассказывает об анализе рынка коммерческой недвижимости. Скачайте анкету для анализа инвестиционной недвижимости от Александра Дрягина по ссылке http://business.century21.ru/investment_property Вся коммерческая недвижимость – это инвестиции. Несмотря на то, что некоторые покупатели и арендаторы являются пользователями коммерческой собственности, а остальные инвесторами, обе стороны в любом случае рассматривают собственность как инвестиции. 00:00:29 Основные понятия инвестиций Рассмотрим основные понятия инвестиций. Первое, есть конечные пользователи коммерческой собственности - это те, которые покупают или арендуют коммерческую недвижимость для размещения и ведения своего бизнеса. Возврат инвестиций пользователю может исходить напрямую от дохода бизнеса или может быть сочетанием повышения стоимости капитала собственности и того, что они получают в качестве возврата бизнес-активов. Далее, стандартные инвесторы – те, кто не занимают собственность, а покупают ее с целью реализации и возврата своих инвестиций от продажи. Часть возвращённых средств оказывается в потоке денежных средств, а часть из них идёт на укрепление капитала и в конечном итоге реализуется, когда собственность окончательно продана. Также существуют клиенты, которые представляют собой сочетание пользователей и инвесторов. Они будут приобретать больше недвижимости чем им требуется для бизнеса, чтобы получить возврат инвестиций, выходящий за рамки их личного бизнеса. 00:02:17 Реальная стоимость собственности Какова же реальная стоимость собственности? Некоторые считают, что стоимость зависит от того насколько высокую цену готов заплатить покупатель. Другие считают, что справедливая рыночная стоимость формируется из анализа объекта, проведенного оценщиком недвижимости. Задача агентов, как профессионалов в сфере недвижимости, помочь определить вероятную цену продажи, тем самым представить покупателя или продавца в лучшем свете. Если агенты работают с арендой, то он должен определить какое пространство для арендаторов подходит наилучшим образом. Оценщики же работают в качестве третьей независимой стороны. Как правило, их привлекают к объектам, которые самостоятельно оценить невозможно, например, производство или завод. Оценочная стоимость или справедливая рыночная стоимость основывается на наиболее вероятной цене, за которую собственность будет продана на открытом рынке. Оценщик основывается на аналогичных объявлениях о продаже и аренде, цене за реконструкцию собственности, а также доходе от собственности. 00:03:16 Принципы на которых базируется справедливая рыночная цена Справедливой рыночная цена любой коммерческой собственности базируется на принципах наилучшего применения, спроса-предложения и замещения. Первый принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Согласно этому принципу применение должно быть физически возможным, легально разрешенным естественно и финансового осуществимым. Второй принцип спроса и предложения. Принцип утверждает, что цена продажи конкретных типов недвижимости будет расти до тех пор, пока доступное предложение этих типов собственности будет снижаться. Цены будут расти, пока спрос превышает предложение. Третий принцип замещения. По нему стоимость как правило устанавливается на основании цены приобретения, в той же степени, желаемой покупателям альтернативной собственности. 00:05:07 Оценочная стоимость и методы оценки Далее рассмотрим такое понятие как оценочная стоимость. Оценщик определяет стоимость объекта, применяя несколько методов сравнения с другими недавно проданными коммерческими объектами того же типа и расположенными в том же районе. В итоговом отчете оценщик согласует три различных подхода и дает оценку каждом из них. Существует три основных метода для формальной оценки: сравнительный, затратный и доходный. Сравнительный подход - это сравнение собственности одинакового размера с одинаковыми условиями и применением, расположенными в одном локальном районе. В основном оценщиками используется затратный подход. Он определяет стоимость собственности путем подсчета стоимости земли, на которой находится постройка и дополняет ее ценой за капитальный ремонт или перестройку здания в соответствии с текущими ценами на рынке. Следующий метод доходный. Он основан на аналогичной собственности в одном районе, но строго сравнивается доход, получаемый от собственности, с доходом других аналогичных объектов, недавно проданных на рынке. 00:06:40 Оценочная стоимость против окупаемости инвестиций Агенты и покупатели иногда бывают сбиты с толку разницей между оценочной стоимостью и рыночной стоимостью, основанной на окупаемости инвестиций. Оценочная стоимость собственности не всегда является той, которую готов заплатить покупатель. Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
2 Методика онлайн-проверки квартир через интернет
 
15:54
В данном видео бизнес-тренер Юлия Плетнева рассказывает о методике онлайн проверок через интернет. Скачайте инструкцию по онлайн -проверке квартир от Юлии Плетневой по ссылке http://business.century21.ru/online_check_apartments 00:00:17 Выписка из ЕГРН Выписки Росреестра из ЕГРН бывают трех видов. Первый вид, бумажная выписка с синей печатью, которая используется для банков, опекунского совета, судов и т.п. это официальная бумага, в которой написано, что конкретный человек является собственником квартиры. Ее можно получить через МФЦ или заказать на сайте либо на почтовый адрес, либо на ваш личный адрес. Когда вы заказываете бумажную выписку на сайте необходимо указать способ предоставления сведений в виде бумажного документа, это стоит дешевле, чем заказать электронную выписку. 00:02:07 Выписка о переходе прав Также через Росреестр агент может получить выписки о переходе прав, а с 1 января 2017 года Росреестр может предоставить выписку о наличии сведений лишен либо ограничен ли собственник дееспособности. Получить такую выписку можно через МФЦ или при наличии электронно-цифровой подписи. 00:02:44 Проверка объекта Далее перейдем к открытию личного кабинета. Переходим в раздел физические лица, затем получение сведений из ЕГРН, запрос по средству доступа к ФГИС ЕГРН, сайт попросит ввести ключ. Для того чтобы получить ключ, необходимо зайти в личный кабинет путем авторизации через личный кабинет сайта Госуслуги.ру и в папке "мои ключи" берете необходимый ключ доступа и вставляете его. У каждого он свой, "мои заявки", "мои счета". Ключ действует год. Проверка объекта недвижимости выполняется от 2 минут до дня. Чтобы проверить объект нужно нажать на кнопку поиск объектов недвижимости. Запрос по правообладателю можно сделать только при наличии электронно-цифровой подписи. Он для проверок не нужен, нам нужен только сервис объектов недвижимости. Далее вбиваете там адрес объекта, заказываете объекты, выбираете что нужна выписка о переходе прав. Сервис предложит вам оплатить 400 рублей за 100 запросов, т.е. агент заплатит 1 раз 400 рублей и сможет проверить 100 объектов.Без предоплаты Росреестр не работает. Для того чтобы прочитать документ необходимо зайти в "мои заявки", скачиваете документ. Чтобы прочитать для физических лиц заходите в электронные сервисы → проверка → исполнение запроса заявления → проверка электронного документа → выбираете файл и нажимаете проверить и показать в человекочитаемом формате, и выписка открывается. Если заказываете выписку о переходе прав, делаем все тоже самое и видим все переходы прав собственности. 00:06:47 Онлайн проверка Еще один вид запросов который мы можем сделать через сайт Росреестр это онлайн проверка. Никаких кабинетов заводить не нужно, агент просто может воспользоваться проверками с любого устройства которое у него есть. На центральной станице внизу нажимаете справочная информация по объектам недвижимости либо по кадастровому номеру если это земельный участок, по адресу если квартиры и формируете запрос и видите актуальные данные на последнюю дату обновления информации. Чтобы найти права и ограничения, нажимаете внизу маленький красный треугольник и видите есть ли ограничения или аресты объекта. 00:08:28 Судопроизводство Арест собственности может возникнуть через суд, соответственно агент должен сделать проверку по сайтам судов. На территории РФ у всех судов одинаковый сайт и все идет к переходу на электронное судопроизводство. Подать иск онлайн, можно также легко, как и зарегистрировать недвижимость через интернет. Проверять необходимо по двум адресам: по месту нахождения квартиры и по месту регистрации собственника, если они не совпадают. Определить к какому судебному участку относится объект недвижимости можно через любую поисковую систему в интернете. Находим нужный сайт, нажимаем судопроизводство → поиск информации по делам→ вводим данные владельца и нажимаем найти. Отсутствие информации — это тоже информация. Таким образом, если агенту нужно быстро проверить квартиру, смотрим ЕРГН, аресты, обременения, заказываете переходы прав, посмотрели законность, узнали территориальную подсудность проверили наличие судебных решений, посмотрели исполнительные производства, проверили паспорт по сайту УФМС. Также паспорт можно проверить через сайт unicom24.ru, на котором видно утерян паспорт или украден, либо человек находится в розыске, посмотреть кредитную историю человека. Это может сделать как агент, так и физическое лицо 1 раз в год, более 1 раза запрос кредитной истории стоит 1000-1500 рублей. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях. Чтобы получать самую интересную информацию о работе агента по недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
9.4 Презентация решения, удовлетворяющего потребности клиента
 
10:12
В данном видео бизнес-тренер Владимир Саламатов рассказывает о презентации решения, удовлетворяющего потребности. Скачайте план маркетинга объекта недвижимости от Владимира Саломатова по ссылке http://business.century21.ru/marketing_real_estate После того, как агент выяснил потребности клиента, имеет смысл переходить на предложение решения. 00:00:22 Портфель риэлтора Для этого существует папка или портфель риэлтора. Это в первую очередь официальность, удобство и порядок. Агент продает услуги, а в этой папке как раз собраны все материалы, которые являются частью услуги, их можно показать клиенту и дать потрогать. Контакт идет через тактильное восприятие услуги, которую дальше агент будет предоставлять. Сложность продажи услуги в отличие от продажи товара как раз в том, что ее потрогать невозможно. Ее можно увидеть и ощутить только тогда, когда человек продаст свою квартиру или переедет в другую. Именно тогда человек поймет, за что он заплатил, а подписать эксклюзивный договор означает продать услугу сейчас. И агент именно вот этими вещами дает ощутить услугу. Лучше 1 раз увидеть, чем 100 раз услышать. У агента всегда должны быть с собой материалы, которые он может оставить клиенту, чтобы он мог их изучить, что агент будет делать и как, как будет выглядеть квартира в рекламе. Папка дает наглядно понять, как будет продаваться квартира. Папка риэлтора включает в себя портфель, на котором даже может быть логотип агентства. Внутри рекламные материалы, которые дают почувствовать услугу, рулетка, компас - все это помогает завоевать профессиональное доверие и расположить к себе клиента. 00:04:20 Маркетинг недвижимости У агентов существует целый план маркетинговых действий, которые ведут при продаже объекта. Озвучивать все эти маркетинговые действия клиенту не надо. Во-первых, о них долго рассказывать, и клиент уснет, во-вторых, клиент не усвоит всю эту информацию, а в-третьих, это вообще может занять около двух часов. Поэтому, когда агент определился с потребностями и принял для себя решение что, например, клиент хочет продать быстро, но есть проблема с переговорами. Агент выбирает из всего списка маркетинговых действий 2-3 пункта, на которых он построит свою презентацию. Она должна быть короткая, это как рекламный ролик или трейлер к фильму. Он должен быть короткий, но он должен зацепить. Для быстрой продажи агент может использовать рекламную вывеску и день открытых дверей, и именно на этом и будет строиться презентация. Не нужно говорить клиенту как много действий вы сделаете до продажи квартиры, возьмите самое вкусное, преподнесите интересно и зацепите его этим. Если клиенту дальше будет интересно, агент продолжит рассказ, но сама презентация должна быть как выстрел. Очень важно рассказывая о маркетинговых действиях, которые выбрал агент, наглядно показать клиенту как они будут выглядеть. Если это вывеска, наглядно покажите, как она будет выглядеть на его квартире, и такая реклама работает 24 в сутки. Не нужно специально заходить в интернет, люди, выходящие из дома и проходящие мимо, будут видеть эту вывеску. Это же касается и дня открытых дверей, агент должен показать, как это мероприятие влияет на скорость и сумму продажи. Более того не нужно будет показывать квартиру клиента каждый день. Такой подход экономит время клиента, и заботиться о его комфорте и семье. Достаточно определить 1 день, к которому клиент подготовится, и агент покажет квартиру сразу всем желающим. Таким образом, покупатель, который приходит смотреть квартиру, думает, что сейчас будет диктовать условия, потому что у него есть деньги, а по факту он приходит и видит еще 3-5 семей, которые тоже хотят купить. Такой подход заставит покупателя не только не снижать цену квартиры, но быстро принять решение о покупке, иначе ее купят другие люди. Каждое маркетинговое действие, которое выбирает агент, строится на дорогой или быстрой продаже. Ошибка агента, когда они предлагают "таблетку БАД", т.е. рассказывают обо всем, вдруг эта информация пригодится. Не нужно на всякий случай, нужно четко рассказать, как выбранное действие поможет быстро или дорого продать. Как правило, этап предложения решения длится максимум 5 минут, после чего агент переходит к закрытию сделки. Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Отзывы выпускников курса CREATE 21 (27.05)
 
02:59
27.05 в Центральном офисе CENTURY 21 Россия состоялась церемония вручения сертификатов о прохождении курса CREATE 21. Участники с удовольствием поделились своими отзывами о пройденном обучении.
21 ошибка в телемаркетинге недвижимости
 
23:18
Каминская Елена — бизнес-тренер учебного центра СENTURY 21 рассказывает о частых ошибках, которые совершают агенты недвижимости в холодных звонках. Скачать скрипт по ссылке http://business.century21.ru/cold_call_script Давайте рассмотрим двадцать одну ошибку в телемаркетинге. 1) На моменте вступление в контакт первая ошибка, когда вы говорите слово «Здрасте», либо мы говорим «вас беспокоит». Вам нужно поприветствовать клиента по времени суток. Мы звоним, для того чтобы предложить помощь. Нам нужно сказать — добрый день, добрый вечер или доброе утро. 2) Следующая ошибка, которую совершает особенно начинающий риэлтор — это монолог и отсутствие пауз. Нам нужно задавать вопросы и стараться больше слушать, чем говорить. 3) Разом выдаёте большое количество информации — это очень утомляет потенциального клиента. 4) 00:03:24 Чтение скрипта тоже очень серьезная ошибка. Скрипты нужно заучить наизусть ответы на сопротивления нужно выучить. Чтение скрипта с листа слышно 5) 00:04:02 Частое употребление частицы «не» в вашей речи настраивать человека на недоверие. Её проще заменить словами со схожим смыслом. 6) 00:04:36 Шестая ошибка очень интересная вопрос «почему», особенно заданным немотивированному клиенту. Вопрос «почему» задавать нельзя особенно когда ситуация складывается негативно. Например, почему не хотите подписывать со мной договор? 7) 00:06:45 Седьмая ошибка — передача инициативы в разговоре клиенту я об этом. Когда мы позволяем клиенту задавать более двух открытых вопросов и начинаем на них развернуто отвечать, то упускаем инициативу 8) 00:08:24 Восьмая ошибка фраза «ой я забыл». Эта фраза об отсутствии самодисциплины и безответственности. Риэлтеры ничего не должны забывать. 9) 00:09:00 Девятую десятку и одиннадцатую ошибку я обычно объединяю. Использование профессионального сленга, сорных слов и слов-паразитов. Использование уменьшительно -ласкательных слов. Клиент может не понять смысла сленговых слов. 10) 00:12:22 Озвучивание прошлого негативного опыта и высказывание мнения, особенно если клиент его не спрашивает. Прошлый свой негативный опыт мы не озвучиваем. Например, не нужно рассказывать у как вас срываются сделки, какие плохие клиенты. 11) 00:15:35 негативная оценка ситуации или действия клиента. Нельзя говорить клиенту вы неправильно делаете, это все не так, сейчас поступим по-другому. Должна быть культура коммуникации, мы не оцениваем действий клиентов. Клиент всегда прав. 12) 00:16:40 Пятнадцатая ошибка —презентация риэлторской услуги по телефону. По телефону мы продаем встречу, мы ничего не презентуем мы и не озвучиваем конкретные цифры и цены 13) 00:16:54 Мы не оцениваем квартиру, тем более не называем стоимость комиссии. Фраза которую вы можете использовать когда вас спрашивают о том сколько вы берете, можете сказать от нуля до десяти процентов. 14) 00:17:46 Семнадцатая ошибка — это отсутствие улыбки во и позитива во время разговора 15) 00:18:46 Фразы «Я вас понял», «Я вас услышал» нужно исключить из речи. Возможно клиент имеет в виду одно, а вы это поняли по-другому, вследствие чего вы сделаете неверные выводы. 16) 00:19:39 Девятнадцатая ошибка — обесценивания себя как профессионала. Например, фраза «Сейчас подскочу» это когда вы работаете в агентстве и готовы в любой момент подскочить, вот эта фраза «сейчас подскочу» является такой мощнейший ошибкой. Даже если вы сидите дома и ничего не делаете, нужно показать, что вы постоянно заняты. У вас встречи, презентации и сделки. Нужно сказать: — «Да я готов с вами встретиться, сейчас перенесу встречу, которая у меня назначена и подъеду давайте встретимся во сколько-то. 17) 00:21:50 Предложение скидки «просто так», особенное если клиент не просит о ней. Уступки в переговорах всегда взаимные, уступки — это шаги друг другу для достижения общего результата. Скидка просто так не дается, а дается всегда в обмен на что-то, на какую-то уступку, с другой стороны. 18) 00:22:37 Бросать трубку на полуслове. Очень негативный вариант коммуникации. Никому не приятно, когда бросают трубку. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях Чтобы получать самую интересную информацию о бизнесе в недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/featured Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
1 Отличия долевой, совместной и индивидуальной собственности
 
10:49
В данном видео бизнес-тренер Ирина Дагаева рассказывает об отличиях общей и индивидуальной собственности. Скачайте инструкцию «Этапы совершения сделки» от Ирины Дагаевой по ссылке: http://business.century21.ru/stages_transaction 00:00:29 Разновидности права собственности Право собственности включает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Основными видами, с которыми работают агенты является общая и индивидуальная собственность. Когда мы говорим об индивидуальной собственности, объект права находится в собственности у одного лица (физического или юридического). Если же мы говорим об общей собственности, то тут соответственно объект права находится в собственности двух или более лиц. 00:01:39 Долевая собственность Общая собственность в свою очередь может быть долевой и совместной, совместно-долевой не бывает, она либо долевая, либо совместная. В долевой собственности доли каким-то образом определены между совладельцами, они могут быть как равные, так и распределены любым образом, а участниками могут быть любые лица. При продаже доли или долей, необходимо обязательно соблюдать требование 250 статьи Гражданского Кодекса РФ - "Требование о преимущественном праве покупки". То есть остальные участники этой долевой собственности имеют преимущественное право на приобретение. Кроме того агент должен помнить, что отчуждение недвижимого имущества находящегося в долевой собственности, подлежит нотариальному удостоверению. То есть тот договор, на основании которого происходит отчуждение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. 00:03:25 Совместная собственность В отличии от долевой собственности, в совместной собственности доли не определены, а владение осуществляется сообща. Более того, после принятия в 1995 году Гражданского кодекса РФ, режим совместной собственности возможен только для супругов. При этом в документах может быть поименован только один из них, то есть титульный собственник, либо оба. В случае отчуждения недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов, требуется нотариальное согласие второго супруга. Требование о нотариате на этот вид собственности не распространяется, потому что она не долевая. 00:05:19 Неправомерные действия при продаже Общая долевая собственность возможна только при условии, что имуществом владеют несколько лиц, поэтому если одним объектом владеет только одно лицо, то оно не может отчуждать долю этого объекта, у него нет доли, у него есть целый объект. Невозможно отпилить от целого объекта долю и кому-то ее продать. Лицо, имеющее в собственности целый объект не обладает правом долевой собственности на этот объект. Исключением из этого правила являются случаи, когда распоряжение долей происходит в связи с распоряжением органа опеки и попечительства, то есть наделение долей несовершеннолетнего. Также исключением является технически делимое имущество: земельный участок или жилой дом, когда предварительно собственником произведен раздел имущества с выделом долей в натуре. Здесь уже не долевая собственность, а возникновение двух отдельных объектов. 00:07:27 Раздел совместного имущества По общим правилам, имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью, только если данное обстоятельство не изменено брачным договором. В последствии, если встает вопрос о разделе совместно-нажитого имущества супругов, все нюансы покупки обсуждаются и доказываются в судебном порядке. Априори, все имущество, купленное в браке, является совместно-нажитым, независимо от того, на чье имя оно оформлено. 00:08:20 Преимущественное право покупки При отчуждении доли в праве собственности на недвижимое имущество, которое не обладает самостоятельным кадастровым номером, то есть существует в виде доли, или при отчуждении комнаты, обязательно соблюдение требований статьи 42 Жилищного Кодекса в вопросе о комнате, и статьи 250 Гражданского Кодекса РФ если речь о долях. Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях. Чтобы получать самую интересную информацию о работе агента по недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Этапы и структура холодных звонков с высокой конверсией
 
11:00
В данном видео бизнес-тренер СENTURY 21 Светлана Улицкая рассказывает про структуру холодных звонков и правила общения с клиентами по телефону. Скачайте чек-лист от Улицкой Светланы «Что взять с собой на показ квартиры» по ссылке: http://business.century21.ru/for_presentation_of_real_estate 00:00:13 Преднулевой этап разговора. У разговора есть несколько этапов: преднулевой, нулевой и сам разговор. Преднулевой этап заключается в том, что до совершения и во время звонка вы начинаете улыбаться. Почему? Потому что на том конце провода находиться собственник, который хочет общаться с энергичным, позитивным, уверенным и целеустремлённым агентом. 00:00:50 Нулевой этап разговора. Этап заключается в следующем правиле: «лучше сидеть, чем лежать; лучше стоять, чем сидеть и лучше ходить чем сидеть». Если вам предстоит очень важный разговор лучше даже не сидеть, а ходить. Перед важным разговором хорошо бы разговориться. 00:01:52 Структура телефонного разговора. Она достаточно простая. И делится на несколько подпунктов. Подготовительный этап. Этап начинается до того, как вы нажали кнопку вызова на телефоне. Разложить перед собой необходимую для вас информацию. Скрипты, карты района, прайс и т.д Этап взаимного представления. Основное в этом этапе должно быть уточнение у собеседника, если у него время в данный момент на разговор или перезвонить позже. Так же вы должны быть максимально позитивны, потому что вы таким образом создаете положительный настрой. Введения собеседника в курс дела. На этом этапе вы должны ввести собеседника в курс дела, зачем вы ему звоните, по какому поводу и это вам поможет узнать, кто на другом конце провода: собственник или риэлтор. Это позволит вам сэкономить время. Заключительное слово. Самое главное в разговоре — это начало и конец разговора, поэтому в начале разговора максимально позитивно, а в конце вы обязательно должны ввести краткое резюме вашей беседы. 00:05:08 Наушники или телефон Что лучше использовать наушники или телефон? 99% звонков я делаю в наушниках. Потому что у меня в это время свободные руки. Есть возможность писать или что-то посмотреть в интернете. 00:05:42 Полезные правила общения. Первое правило — это приветствие. Второе правило — присоединение, оно заключается в том, что вы должны очень быстро присоединится к вашему собеседнику, дать понять, что вы такой же, как и он, делаете такие же простые вещи, как пьете кофе и т.д. Третье — правило перехвата, заключается в том, что тот, кто задает вопросы, тот и контролирует разговор. Если вам начинают задавать много вопросов, то вы превращаетесь консультанта, причем бесплатного. Поэтому нужно быстро ответить на заданный вопрос и моментально задать свои. Четвёртое — правило имени, очень простое. Больше называть собеседника во время телефонного разговора по имени. Пятое —правило паузы, заключается в том, что иногда строго в определенных местах вашего разговора нужно делать паузы. Шестое — обход цены. Заключается в том, что мы не обсуждаем комиссионные по телефону. Правило активного слушания заключается в том, что вы должны давать собеседнику знаки о том, что вы на связи. Правильно дальнейших шагов, заключается в том, что в конце разговора вы должны подвести итог. Правило если не секрет, касается интимных вопросов, которые можно задавать. Если вы чувствуете, что своим вопросом вы уходите в какую-то интимную вещь, то обязательно должны спросить «если не секрет» 00:10:00 Сила открытых вопросов. Когда вы задаете свои вопросы, они должны быть открытыми, т. е на них нельзя ответить «да» или «нет». Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях. Чтобы получать самую интересную информацию о работе агента по недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Факторы успеха для продающей консультации
 
10:46
Гусева Яна — бизнес-тренер учебного центра СENTURY 21 рассказывает о наиболее важных факторах успеха для продающей консультации и про мотивационную готовность клиента. Скачать книгу — как выстроить очередь из клиентов агенту по недвижимости можно по ссылке: http://business.century21.ru/next_customer Выделяет три важных аспекта успеха: 1) Умение дифференцировать клиентов по степени мотивационной готовности; ] 2) Импровизировать и вычислять в разговоре Эгоистичный Интерес Клиента. 3) Разделять клиентов на «холодных», «теплых» и «горячих». Для успеха продающей консультации, во-первых, нужно уметь дифференцировать клиентов по степени мотивационной готовности. Второе — уметь импровизировать, но только хорошо подготовившись. Почему? Потому что, каждый человек — это отдельная личность и как бы замечательно не была написана продающая консультация, если не умеете импровизировать, продать будет сложно. Хорошо подготовленная импровизация — это беспроигрышная вещь. И третий важный пункт для всех консультации — в разговоре вычислить и достичь интерес клиента через внутренний конфликт, в котором он не готов сам собой справляться. Продается только то, что непонятно! Для клиента должно быть непонятно, как можно продать квартиру максимально дорого, если цены падают; Как можно продать квартиру максимально быстро если цены и сроки все затянуты; Как продать квартиру максимально просто если у объекта продажи нагруженная история. Если есть загадка, то есть и продажа! 00:02:16 Мотивационная готовность клиента У нас с вами есть три степени мотивационной готовности к продаже. Ключевой навык агента недвижимости вычислять таких клиентов сразу. «Холодные», «теплые» или «горячие» перед вами клиенты. Очень важный навык агента — умение дифференцировать этих клиентов, умение считывать клиента насколько он мотивирован на продажу квартиры. Потому что в среднем, готовых к продаже клиентов от общего количества объявлений не больше 6-7%. Теплые клиенты отметят вас для себя, как профессионала и заключат с вами договор чуть позже, может быть даже сейчас начнут немножко саботировать продажу. Есть категория клиентов, которые никогда не заключат с вами договор. Потому что они разместили объявления о продаже просто попробовать, для эксперимента, они не являются участниками рынка. Задача профессионала находить только тех клиентов, которые действительно готовы к сделке, готовы с вами работать, и продажа продающей сессии происходит именно у тех агентов, которые умеют понимать, что это горячий клиент его надо дожимать до конца. Категорическая ошибка у агента, который не умеет разделять клиента по степени мотивационной готовности — это «опускание рук» при продаже договора. Договор надо продавать до конца! Друзья, ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях. Чтобы получать самую интересную информацию о работе агента по недвижимости подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/videos Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Воронка продаж в телемаркетинге недвижимости
 
03:45
Каминская Елена — бизнес-тренер учебного центра СENTURY 21 рассказывает о построении воронки продаж в агентстве недвижимости. Скачать скрипт по ссылке http://business.century21.ru/cold_call_script Представьте, что Вы риэлтор крупнейший международный СENTURY 21 и вам нужно найти себе клиента используя телемаркетинг. 00:01:38 Активный поиск 400 холодных контактов в месяц делает начинающий риэлтор сети СENTURY 21. Включая работу со сферой окружение и работу по принципу парсинга, активность в социальных сетях и любые другие варианты лидогенерации. Это ваши потенциальные клиенты. Минимум 400 контрактов в месяц, 20 контактов мы умножаем на 20 рабочих дней — это минимум то, что вы должны делать. Больше можно, меньше нет. 00:02:12 Встречи с клиентами Для начинающего риэлтора 10% конверсии нормально. То есть 400 холодных контактов превращаются в 40 встреч. На этапе телемаркетинга мы не продаем наш договор или услугу, а продаём встречу с клиентом. 40 встреч — это 40 презентации. Встречи, на которых мы продаем уже услугу и договор. 00:02:46 Договоры, сделки, деньги 4 договора с конверсией 50% совершенно точно превращаются в две сделки в месяц — это и будет ваш финансовый результат. Все, что мы делаем активности, которые совершаем в нашей работе имеют цель. Цель холодного звонка — назначить встречу с мотивированным собственником. Друзья ставьте лайки к видео и задавайте вопросы в комментариях Чтобы получать самую интересную информацию о воронке продаж для риэлтора подпишитесь на наш канал https://www.youtube.com/channel/UCNLKuetK05u9040288JF8cw/featured Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
"Мама, я люблю тебя"
 
02:31
Сотрудники CENTURY 21 Россия о самом главном человеке в их жизни. Music: TATU - Gomenasai
Флешмоб от CENTURY 21 Терра Недвижимость в поддержку Сборной России
 
01:56
В преддверии Летних игр в Рио сотрудники CENTURY 21 Терра Недвижимость устроили яркий, зажигательный флешмоб в поддержку нашей сборной.
CENTURION 2016. Церемония награждения.
 
04:01
Главное событие года - церемония награждения победителей мотивационной программы CENTURION 2016 в Москве. Незабываемый вечер в компании коллег и друзей. Music: Backing Track in the Style of Daft Punk - Get Lucky
9.5 Закрытие и работа с возражениями в процессе продажи услуги
 
08:01
В данном видео бизнес-тренер рассказывает о закрытии и работе с сомнениями и возражениями в процессе продажи услуги. Скачайте план маркетинга объекта недвижимости от Владимира Саломатова по ссылке http://business.century21.ru/marketing_real_estate 00:00:13 Закрытие сделки Если агент смог установить доверие и представил план действий для продвижения продажи квартиры правильным образом, пришло время попросить владельца квартиры принять решение. Владелец квартиры ищет профессионала, который продаст его квартиру, а профессионалы не боятся услышать слово "нет". Частая ошибка агентов после презентации дать клиенту подумать и созвониться завтра, это неправильно, решать нужно здесь и сейчас. Если клиент готов купить услуги риэлтора, то он переходит к подписанию договора. 00:01:44 Работа с сомнениями и возращениями Если клиент отказывается, агент должен перейти к следующему этапу. Это работа с сомнениями и возражениями. С сомнениями и возражениями очень часто скрывается желание клиента получить больше информации о товаре. Здесь очень важно ответить на скрытый вопрос, стоящий за сомнениями клиента. Агент должен выяснить, почему нет, что останавливает клиента, почему нет возможности подписать эксклюзивный договор. Важно вытащить из головы у человека "почему нет". Как только клиент начинает говорить, агент обрабатывает эту информацию и снова заставляет его принять решение. Чаще всего возращения возникают, если агент неправильно выяснил потребности, как следствие неправильно предложил решение. В этой ситуации проще всего вернулся обратно к выяснению потребности и понять, что же там на самом деле скрыто. Либо не полную информацию дал клиент или он обладает недостоверной информацией от других лиц, либо у человека просто есть свое мнение на этот счет, а людям свойственно сопротивляться. Поэтому агент не должен бросать все на полпути, нужно все-таки попробовать понять, почему он не готов подписать договор. Когда агент попробовал понять, разобрать причину, он снова возвращается к этапу закрытия. Если снова не готов, агент говорит "вы же понимаете, что с помощью вот этих действий можно получить хороший результат продать вашу квартиру за хорошие деньги, вы хотите, чтобы я это сделал?" В данном случае нелогично будет если клиент скажет нет, он соглашается, и они переходят к обсуждению условий. 00:04:26 Подписание эксклюзивного договора Если агент отработал все возражения, если клиент принял решение работать с ним, то смело можно подписывать эксклюзивный договор. Подписание договора - это начало процесса продажи. Агент вручает клиенту благодарственное письмо за то, что он выбрал данную компанию для решения своих вопросов. В нем написано, что агент приложит максимум усилий и проявит высокий профессионализм, чтобы оправдать ожидания клиента. Если агент не подписал эксклюзивный договор, не надо отчаиваться, расстраиваться, потому что все-таки есть такой тип людей, которым надо просто все взвесить и проанализировать. Это тип А - администраторы, аналитики. Таким клиентам агент тоже вручает благодарственное письмо, в котором написано, что агент рад предоставлению возможности пообщаться с клиентом и рассказать о своей работе и как он решает вопросы своих клиентов. И все маркетинговые материалы, которые агент показывал клиенту, он оставляет у него, чтобы он смог еще раз спокойно взвесить и обсудить со своими членами семьи, как прийти к хорошему результату. Но при этом агент не должен забывать о правиле 6 звонков. В целом звонки совершаются в зависимости от ситуации клиента (командировка, отпуск или ему просто нужно подумать и т.д.). Если клиенту нужно просто подумать звонок совершается через 1-2 дня. Надолго отпускать клиента нельзя, потому что процесс покупки - это эмоциональный процесс. Если агент зацепил его своей презентацией, и ему удалось показать свою ценность для него, то звонок нужно делать достаточно быстро, завтра или край послезавтра, но никак не через неделю после встречи. Эмоции быстро спадают и через неделю клиенту это будет не нужно, и он даже не вспомнил об агенте. Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Флешмоб СENTURY 21 Терра Недвижимость
 
02:12
Коллеги из Перми устроили яркий флешмоб.
Татьяна Крылова, CENTURY 21 ТерраНедвижимость
 
02:37
Проект "Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха"
Павел Зверев, CENTURY 21 Терра Недвижимость
 
01:58
Проект "Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха!"
Дмитрий Фомин, CENTURY 21 ТерраНедвижимость
 
02:12
Проект "Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха"
7.2 Как правильно изучать документы на квартиру и делать выводы
 
14:15
В данном видео бизнес-тренер Ирина Дагаева рассказывает об основных выводах по результатам ознакомления с документами. Скачайте список рисков при сделках и методы их устранения от Ирины Дагаевой по ссылке http://business.century21.ru/risks_methods При ознакомлении с документами для выявления рисков которые возникают при совершении сделки можно сделать определенное количество выводов. Это необходимо агенту чтобы понять возможность совершения сделки и ее целесообразность. 00:00:28 Собственник объекта Первое, что видит агент, это кто собственник объекта. Собственником может быть физическое лицо и юридическое лицо. Если собственник физическое лицо, то ряд обстоятельств про него понятен из документов, т.к. там указана дата рождения. Собственник может быть совершеннолетний, либо несовершеннолетний. Если собственник несовершеннолетний, то для совершения сделки потребуется распоряжение органов опеки и попечительства и нотариальное удостоверение договора купли продажи. Также необходимы документы о наделении несовершеннолетнего собственностью взамен продающей, не меньше квадратурой и кадастровой стоимостью. За несовершеннолетнего должен действовать его законный представитель или его согласие. Собственником может быть человек престарелый или в возрасте. Не существует границы, по закону 80-летний человек имеет такие же права, как и 30-летний. Но с бытовой точки зрения, агент должен понимать, что человеку может быть уже физически сложно находиться на сделки подписывать документы и т.д. В таком случае нужно будет специального человека приглашать на сделку, либо будет продажа по доверенности. Все зависит от того насколько это возможно и удовлетворяет интересы покупателя. Также собственником может быть иностранный гражданин. Без проверки документом агент не увидит резидент он или нет, т.к. это очень важно для налогообложения, однако, но внешне можно распознать. Если такой собственник не владеет языком, агент должен сделать нотариальный перевод договора купли-продажи. Перевод делает переводчик, а нотариус заверяет что перевод соответствует оригиналу, при этом сам договор купли продажи не заверяется. Либо может быть продажа по доверенности, если иностранный гражданин не собирается приезжать в страну для продажи, а будет действовать через доверенное лицо. Что касается юридических лиц, то тут из документов можно увидеть, что собственник юридическое лицо. По юридическим лицам расчеты производятся только в безналичном порядке, либо наличными, но через кассу. 00:06:17 Наличие или отсутствие обременений Следующий вывод, который может сделать агент при ознакомлении – это наличии или отсутствие залога: ипотека банка, рента, а также иные обременения, например, долгосрочная аренда. 00:07:04 Вид объекта Также по документам агент сразу видит вид объекта, с которым планирует работать: квартира, комната или доля. При этом, если это комната или доля необходимо получить согласие соседей, а если доля, то нотариальное удостоверения договора для отчуждения этой доли. При продаже доли в праве общей собственности иному лицу, а не участнику этой долевой собственности, продавец обязан уводить своих сособственником о продаже с указанием цены и других существенных условий данной сделки. Если в течение месяца сособственники не приобретут данную долю, продавец в праве продать свою долю любому третьему лицу. 00:08:58 Наличие или отсутствие прав третьих лиц Следующий момент, наличие или отсутствие прав третьих лиц. К ним относятся права супругов и бывших супругов, т.е. при продаже необходимо согласие на продажу. Преимущественное право покупки при продаже доли, рассмотрели выше при продаже комнаты. Далее права третьих лиц, зарегистрированных в квартире по месту жительства и имеющих право пользования. Агент должен понимать, что в соответствии с ст. 292 Гражданского Кодекса и ст. 35 Жилищного Кодекса РФ, переход права собственности на объект недвижимого имущества является основанием для утраты права пользования членов семьи собственника. 00:11:15 Сроки владения квартирой Еще агент может увидеть сроки владения квартирой. Посмотрев на документы, агент понимает сколько данный собственник является владельцем данного объекта, учитывая налоговое бремя, а также исковую давность и риски оспаривания. Не всегда сроки владения квартирой исчисляются с момента внесения записи в ЕГРН, есть исключения из этого общего правила. К ним относятся наследственные квартиры, когда право собственности переходит с даты смерти наследодателя. Второе исключение - это квартиры, которые находятся в домах жилищно-строительного кооператива, т.е. исчисление срока начинается с полной выплаты пая. Третье исключение – это решение суда, и переход права собственности возникает с момента вступления в силу этого решения. Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Ирина Карпова, CENTURY 21 Capital Petersburg
 
02:52
Проект "Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха!"
7.6 Риски, возникающие из истории объекта недвижимости
 
14:44
В данном видео бизнес-тренер Ирина Дагаева рассказывает о рисках, возникающих из истории объекта. Скачайте список рисков при сделках и методы их устранения от Ирины Дагаевой по ссылке http://business.century21.ru/risks_methods 00:00:13 Проверка истории объекта Поговорим о рисках, возникающих из истории объекта. Для того, чтобы их выявить, надо проанализировать все переходы права собственности и права владения, которые были на объекте и все права третьих лиц. Все должно полностью прослеживаться до дня и все должно быть понятно. Это может быть приватизация, дарение, наследство, обычная продажа квартиры или иные действия. Каждый объект обладает своей короткой или длинной историей. Источниками для проверки служат правоустанавливающие и иные документы на объект, а также предыдущая правоустановка. 00:00:55 Юридическая проверка документов При возникновении малейших сомнений у агента в правильности своих выводов и оценок, необходимо показать документы на объект юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости. Проверка на территории юриста происходит следующим образом. Первое, сравнение информации, полученной из различных источников. Второе, выявление полной истории объекта, начиная от первого собственника. Третье, анализ переходов прав собственности на объект, и выявление рисков из каждого перехода, т.е. проверка нарушений прав третьих лиц.. 00:03:46:00 Риски договора купли-продажи При каждом переходе права объекта вытекают определенные риски. Если есть договор купли-продажи, то это риск неисполнения или ненадлежащее исполнения договора, нарушение прав супругов, либо продавец не понимал значение своих действий. 00:04:09:00 Риски договора дарения По договору дарения риск, когда даритель опять же не понимал значение своих действий или не мог ими руководить, сюда относится оспаривание наследниками. Если договор является притворной сделкой, прикрывая договор купли-продажи. Это делается в двух случаях. Первый, когда не соблюдается ст.250 Гражданского Кодекса РФ о преимущественном праве на долю. Второй, когда нужно избежать совместной собственности. 00:05:00 Риски договора ренты По договору ренты договор может быть не исполнен, либо невозможно подтвердить его исполнение, соответственно договор оспаривается на этом основании. И опять же если получатель ренты не понимал значение своих действий. 00:05:15 Риски по договору мены и предоставления помещения взаимен снесенного По договору мены и предоставления помещения, взамен снесенного все происходит как по договору купли-продажи. Также есть риск наличия юридических проблем в другой, обмениваемой квартире, и как следствие расторжение договора мены, т.к. мена связывает между собой два объекта. Если проблемы в одном из объектов, то вся сделка признается недействительной. 00:05:59 Риски приватизации При приватизации распространенное нарушение прав несовершеннолетних, когда клиент не хочет обращаться за согласием в органы опеки и попечительства. Расприватизация объекта в истории. 00:07:12 Риски наследства По наследству тоже не мало неприятных рисков. Во-первых, наличие иных наследников, признать сделку недействительной, признать свое право на долю в объекте. Во-вторых, завещание может быть оспорено обиженными наследниками. В-третьих, обязательная доля, очень часто при вступлении в наследство забывают о том, что могут быть наследники, которые наследуют независимо от содержания завещания. 00:09:29 Риски новостроек и квартир в ЖСК По новостройкам нужно учитывать права супругов, т.к. за период приобретения новостройки и выплаты денежных средств, если это не одномоментный платеж, может смениться не один супруг, и все они будут обладать правом собственности. 00:10:20 Риски решения судов По решению суда также существуют свои риски. Риск обжалования и пересмотра суда, в том числе по новым открывшимся обстоятельствам. Большие риски решением судов связанные с их подделкой. несмотря на то что все решения судов публикуются в системе ГАС «Правосудие», там все равно неполная информация. 00:10:52 Риски материнского капитала Материнский капитал относительно новый вид риска. Например, материнский капитал был использован для погашения ипотечного кредита, и объект отчужден без наделения долями несовершеннолетних и без разрешения органов опеки и попечительства. Собственники только родители. При использовании материнского капитала, когда Пенсионный Фонд РФ отправляет деньги в банк на погашение кредита, родители дают обязательство наделить детей собственностью в данном объекте после того как залог банка будет снят. Но к сожалению, контроля за таким наделением не существует, Пенсионный Фонд РФ это не контролирует. Таким образом, такие дети, не наделенные собственностью, в дальнейшем могут оспаривать совершенные сделки по таким объектам. Наши контакты: Бизнес-школа СENTURY 21 https://www.century21.ru/education/ Курсы и тренинги https://www.century21.ru/education/trainings/ Телефон: 8 (495) 981 21 21 Официальный сайт https://www.century21.ru/
Евгений Евсеев, CENTURY 21 Capital Petersburg
 
01:42
Проект "Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха!"
Альбина Акбашева CENTURY 21 Еврогрупп Недвижимость
 
01:46
Проект "Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха!"
Ольга Черенок, CENTURY 21 Еврогрупп Недвижимость
 
01:48
Проект "Я - риэлтор CENTURY 21. Знаю, как достичь успеха!"
CENTURY 21
 
00:31
Крупнейшая сеть агентств недвижимости в мире